장기임대사업자가 임대차3법에서 반드시 주의해야 할 핵심 포인트 6가지

장기임대사업자는 정부의 등록 제도를 통해
세금 감면과 안정적 임대 수익이라는 이점을 얻을 수 있었지만,
2020년 시행된 임대차3법 이후,
세입자 권리 강화와 임대 제한 규제가 함께 적용되며
운영 전략에 중요한 변화가 요구되고 있습니다

 

장기임대사업자도 임대차3법에서 자유롭지 않습니다

임대차3법(계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제)은
처음에는 일반 임차인 보호를 위한 제도였지만
등록 임대사업자 역시 대부분 적용 대상에 포함됩니다
특히 장기임대 등록 조건, 세입자 갱신 요구, 임대료 제한, 과세 투명화 등이 맞물리면서
세제 혜택보다 법적 제약이 커지는 구조로 바뀌고 있습니다

이제는 단순한 임대계약이 아닌
법률적, 세무적, 계약적 복합 설계가 필요한 시점입니다

① 계약갱신요구권은 장기계약 구조와 충돌 가능성 존재

임대차3법의 핵심인 계약갱신요구권은
세입자가 계약 만료 시 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다
임대인은 법정 사유 외에는 이를 거절할 수 없으며,
이는 등록된 장기임대사업자에게도 그대로 적용됩니다

문제는 기존 장기임대사업자가
4년 또는 8년 이상 동일 세입자 거주를 유도해야 하는 구조를 이미 갖고 있어
갱신요구권과 장기거주 조건이 충돌하거나 계약 관리가 혼선을 빚을 수 있다는 점입니다

주의할 점:

• 임차인의 갱신요구는 계약 종료 1~6개월 전 사이에 통지 가능
• 자가 입주 목적이나 정당한 사용계획이 없는 한 거절이 매우 어려움
• 실수요 입주·매각 계획이 있을 경우 사전 준비와 일정 조율 필수

② 전월세상한제는 수익률 저하의 구조적 원인

전월세상한제는 세입자가 계약갱신을 요구했을 때
직전 계약금의 5%를 초과해 임대료를 인상할 수 없도록 제한하는 제도입니다
임대사업자도 예외가 아니며,
임대차계약이 장기 고정화되면서 수익률이 해마다 줄어드는 구조가 발생합니다

예를 들어,
물가가 연 4~6% 상승하는데 임대료는 5% 이상 못 올리게 되면
사실상 실질 임대료는 매년 감소하게 되는 것입니다

항목내용영향

상한율 제한	기존 임대료의 5% 이내	시장가 대비 임대료 하락 가능성
계약 갱신 시	자동 2년 연장	공실 전환 어려움
세제 혜택	감면 유지 조건에 위배 없음	수익률 손해는 별도 고려 필요

 

고정 임대료와 장기계약 구조가 맞물릴 경우,
8년 후 매도 시점의 자산 가치는 유지돼도
중간 수익은 기대 이하로 떨어질 수 있습니다

③ 전월세신고제로 임대소득 노출, 세무 리스크 증가

전월세신고제는 모든 6개월 이상 임대차 계약에 대해
30일 이내 지방자치단체에 계약서를 신고하도록 의무화한 제도입니다
장기임대사업자도 신고 대상이며,
이로 인해 기존에 노출되지 않았던 임대료 정보와 소득이
실시간으로 세무당국에 자동 전달되는 구조로 전환되었습니다

중요 포인트:

• 임대계약 신고 누락 시 최대 100만 원 과태료 부과
• 소득세·건강보험료 부과 기준에 즉시 반영 가능
• 기존 사업자 등록 사항과 일치하지 않으면 오히려 세무조사 위험 증가

특히 임대보증금이 큰 경우,
간주임대료 계산 기준이 자동 반영되므로
정기적 소득신고·장부작성 의무까지 부과될 수 있습니다

 

④ 자진말소 시 임차인 보호 우선, 말소 거절 가능

임대사업자가 세제 혜택보다
부동산 활용이나 매각 전략을 위해 자진말소를 선택하는 경우도 많아졌습니다
하지만 임대차3법 시행 이후에는
임차인의 계약 갱신 및 거주권이 우선되어,
말소 자체가 거절되거나 말소 후에도 세입자 계약 효력이 유지되는 경우가 있습니다

구분과거현재

자진말소 조건	등록기간 종료, 간단한 신청	임차인 동의 또는 계약만료 요건 충족 필요
임차인 계약 처리	통상 자동 종료 가능	거주권 보호로 자동 종료 불가
분쟁 가능성	낮음	매우 높음 (계약해석 논쟁 포함)

 

**즉, 등록만 해지되었다고 해서
세입자를 즉시 퇴거시키거나 새로운 조건으로 재계약하는 것이 불가능하며,
말소 이후에도 임대차 보호법의 효력이 우선적으로 적용됩니다

⑤ 제도 개편에 따른 기존 혜택의 유효성 약화

과거 장기임대사업자는 다양한 세제 감면 혜택을 통해
실질 수익률을 극대화하는 전략이 가능했지만,
임대차3법 이후 규제 강화로 인해
세제 혜택보다 규제가 많아지는 구조로 바뀌고 있습니다

예를 들어:

• 종부세 합산배제: 향후 개정 가능성, 등록 해제 시 적용 제외
• 양도세 중과배제: 세입자 퇴거 불가 시 매도 시점 통제
• 재산세 감면: 저임대료 고착화로 실효성 감소

더 이상 ‘장기임대=절세수단’이라는 공식이 유효하지 않을 수 있습니다

⑥ 실거주·매각 전략과 임차인 권리 간 충돌 우려

임대사업자는 일정 기간이 지나면 자가 입주, 자녀 명의 이전, 매각 등
활용 전략을 계획하지만,
임차인이 계약갱신권을 행사하면 이 모든 전략이 막히게 됩니다
특히 매매 계약이 체결되었더라도
임차인이 실거주 보호를 주장할 경우, 소유권 이전이 지연되거나 계약 해지가 될 수 있습니다

계약서 작성 시 특약사항 포함, 임차인 사전 협의, 일정 여유 확보 등의
사전 조율이 없다면 매도 실패 사례가 실제로 빈번하게 발생합니다

결론: 장기임대사업자는 ‘법 적용의 예외’가 아닌 ‘적용 대상의 중심’입니다

임대차3법은 세입자 권리 강화를 넘어
임대사업 운영 전반의 구조를 변화시키는 제도입니다
이제 장기임대사업자는 단순히 세금 혜택만 기대해서는 안 되며,
법령 준수, 계약 구조 설계, 수익성 분석, 리스크 대응 체계까지
모두 포함된 전략적 접근이 필요합니다

'등록사업자'라는 지위가 아니라,
변화하는 제도 속에서 유연하게 대처할 수 있는 운영자가
앞으로의 수익을 지킬 수 있습니다