전세사기 예방법: 계약서 핵심 조항으로 위험 차단하기

서론: 임대차 계약서만 잘써도 전세사기 90%는 예방할수 있습니다.

전세사기의 대부분은 계약서에 대한 이해 부족과 무심코 생략한 조항에서 시작됩니다.

계약 당일 당황하지 않기 위해선 미리 계약서의 핵심 항목과 필수 확인 사항을 숙지하는 것이 중요합니다.

이 글에서는 2025년 최신 전세사기 유형과 정부의 제도 변화까지 반영하여,

전세사기를 원천 차단할 수 있는 계약서 작성 요령과 정책 활용법을 정리해드립니다.

 

2025년 본격 전세사기 예방 전략

등기부등본과 선순위 확인은 계약 전 가장 먼저

계약 체결 전 등기부등본 확인은 선택이 아닌 의무입니다.
임대인의 실소유 여부를 확인하는 것은 물론,
근저당권이나 전세권 등 다른 권리자보다 내가 뒤에 서 있는지 판단하는 데 필수입니다.

등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능하며,
‘갑구’는 소유자 정보, ‘을구’는 권리관계를 확인할 수 있는 부분입니다.

항목확인 방법위험 징후

소유자 일치 여부	계약 상대와 일치 확인	대리계약, 위임장 조작
근저당 설정 금액	보증금과 비교	보증금보다 높으면 ‘깡통전세’
매매 진행 중 여부	소유권 이전 접수 확인	계약 직후 소유자 변경 위험

 

중요: 전세계약 체결 전에 발급일이 당일 또는 하루 전인 등기부등본을 반드시 확보하세요.

계약서에는 반드시 다음 3가지 조항을 삽입해야 함

많은 임차인이 표준임대차계약서만 작성하고 마무리합니다.
하지만 표준계약서에는 사기 상황을 대비할 수 있는 항목이 없습니다.
아래 세 가지 조항을 필수로 추가하세요.

1. 보증금 반환보증 가입 조건 명시
2. 전입신고 및 확정일자 협조 의무 조항
3. 선순위 담보권 초과 시 계약 자동 해제 조항

이 세 가지 조항은 계약 이후 문제가 생겼을 때 법적 보호를 받을 수 있는 최소한의 장치입니다.

보증금 반환보증: 사기 예방의 안전망

2025년 현재, 정부는 청년, 신혼부부 등에게 전세보증금 반환보증 보증료를 지원합니다.
하지만 가입 자체가 안 되는 매물이 있다면 위험합니다.
계약서에는 다음 내용을 넣어야 합니다.

"임대인은 계약일로부터 30일 이내 반환보증보험 가입에 협조해야 하며,
가입 거부 또는 불가 시 임차인은 계약을 위약금 없이 해제할 수 있다."

이 문구는 임대인이 보증보험 가입을 회피할 경우, 계약을 합법적으로 철회할 수 있는 강력한 근거가 됩니다.

항목지원 대상지원 비율

청년, 신혼부부	무주택자, 소득기준 충족 시	최대 100%
일반 무주택자	소득기준 만족 시	최대 90%

 

지원 한도는 연간 30만 원이며, 지자체 또는 정부24에서 신청 가능합니다.

확정일자 + 전입신고는 ‘전세권보다 강하다’

전세보증금 보호에 있어 가장 기본이면서도 강력한 조치는
확정일자와 전입신고입니다.

이 두 가지를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
계약서에 아래 문구를 반드시 넣으세요.

"임차인은 계약 직후 즉시 전입신고 및 확정일자를 신청하며,
임대인은 이를 지체 없이 협조해야 한다."

전세권 설정 없이도 대항력이 확보되어, 보증금 회수 가능성이 높아집니다.

선순위 담보권 초과 시 자동 해제 조항 필수

전세계약 이후 등기부등본상 근저당이 새로 잡히거나
보증금보다 큰 채권이 선순위로 존재하면,
임차인의 권리는 무력화됩니다.

계약서에는 반드시 다음 조항을 삽입하세요.

"계약일 기준 또는 이후 선순위 담보권이
전세보증금을 초과할 경우, 본 계약은 자동 해제되며 위약금 없이 무효로 간주한다."

이는 계약을 체결한 상태에서도 안전하게 빠져나올 수 있는 유일한 문구입니다.

임대인과 공인중개사 책임 명시도 고려

2025년부터는 허위 중개에 대한 형사책임 강화와 손해배상 범위 확대가 시행됩니다.
이를 대비해 계약서에 다음과 같은 조항을 삽입할 수 있습니다.

"계약 체결 과정에서 제공된 정보에 허위 또는 누락이 발견될 경우,
임대인 및 중개업소는 연대하여 책임을 진다."

이 조항은 계약 당사자의 책임 회피를 원천 봉쇄할 수 있습니다.

정부의 2025년 전세사기 대책도 함께 활용하자

현재 시행 중인 정부의 전세사기 예방 및 피해자 보호 정책은 다음과 같습니다.

정책명주요 내용

전세사기 특별법	피해 주택 LH 매입, 최대 2027년까지 적용
반환보증료 지원	청년·신혼부부 100%, 일반 90% 보증료 지원
임대인 정보공개 강화	동의 없이 보증사고·체납 이력 열람 가능

 

이러한 제도는 계약서에 적절히 조합해 삽입하거나, 계약 전후로 병행해 진행하면 피해 가능성을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

결론: 계약서는 가장 강력한 전세사기 방어 도구

전세사기는 단순히 운이 나빠서 당하는 일이 아닙니다.
계약 전에 확인하지 않은 정보와, 계약서에 빠진 단 한 줄의 문구가 수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서 소개한 계약서 조항 삽입, 등기부 확인, 보증보험 활용 전략은
당신이 스스로를 지킬 수 있는 법적 방패입니다.

2025년 현재, 정부도 법과 제도를 통해 임차인 보호에 힘을 쏟고 있습니다.
그러나 진짜 보호는 계약서 한 장 안에 시작됩니다.
다음 계약부터는 단순 서명보다 꼼꼼한 조항 확인과 수정으로 전세사기를 원천 차단하시기 바랍니다.